经济参考报头版:房地产调控要考虑市场有限理性
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经济参考报头版:房地产调控要考虑市场有限理性
时间:发表于 2017-10-12 00:23:27 股吧网页版 财经评论 分类:股票测评
经 济 参 考 报 头 版 :房 地 产 调 控 要 决 定 市 场 有 限 理 性

  2017年 诺 贝 尔 经 济 学 奖 授 予 了 理 查 德 ·塞 勒 ,以 表 彰 其 在 行 为 经 济 学 研 究 上 的 贡 献 。行 为 经 济 学 是 将 行 为 分 析 理 论 与 经 济 运 行 规 律 、心 理 学 进 行 有 机 结 合 的 产 物 ,旨 在 发 现 现 今 经 济 学 模 型 中 的 错 误 或 遗 漏 ,进 而 修 正 主 流 经 济 学 关 于 人 的 理 性 、自 利 、完 全 信 息 、效 用 最 大 化 及 偏 好 一 致 基 本 假 设 的 不 足 。近 年 来 我 国 房 地 产 市 场 屡 屡 出 现 的 “首 付 贷 ”、“过 桥 贷 ”、“消 费 贷 异 常 增 长 ”、“假 离 婚 ”、“深 夜 排 队 ”等 各 种 投 机 炒 作 现 象 ,深 刻 反 映 出 市 场 的 有 限 理 性 ,有 必 要 纳 入 房 地 产 调 控 框 架 之 内 予 以 统 筹 决 定 ,以 提 高 政 策 调 节 的 实 际 效 果 。

  行 为 经 济 学 研 究 成 果 已 经 充 分 表 明 ,完 全 理 性 的 经 济 人 不 可 能 存 在 ,人 们 在 现 实 生 活 中 的 各 种 经 济 行 为 必 然 会 受 到 各 种 “非 理 性 ”的 影 响 。许 多 从 传 统 经 济 学 角 度 看 来 是 “错 误 ”的 行 为 ,经 常 被 忽 视 ,但 往 往 正 是 这 些 行 为 导 致 了 政 策 没 有 最 大 程 度 实 现 预 期 效 果 。房 地 产 市 场 是 一 个 典 型 的 有 限 理 性 市 场 ,个 体 购 买 或 出 售 住 宅 的 决 策 ,并 非 基 于 完 全 理 性 的 思 考 ,更 多 在 顺 应 “从 众 心 理 ”。2016年 以 来 我 国 热 点 城 市 房 价 的 爆 发 式 增 长 ,已 经 脱 离 了 基 本 面 的 支 撑 ,但 市 场 热 情 从 个 别 、局 部 到 全 面 点 燃 ,属 于 典 型 的 “羊 群 效 应 ”。而 房 价 上 涨 预 期 尤 其 顽 固 ,正 如 塞 勒 于 1980年 提 出 的 原 赋 效 应 ,即 个 体 在 拥 有 房 产 后 对 该 房 产 价 值 评 价 要 比 购 买 前 大 大 增 加 ,导 致 市 场 房 价 上 涨 动 力 充 足 ;同 时 个 体 在 决 策 过 程 中 对 “利 害 ”的 权 衡 并 不 均 衡 ,“避 害 ”决 定 远 大 于 “趋 利 ”决 定 ,由 此 在 出 售 住 宅 时 往 往 会 索 要 过 高 价 位 。受 有 限 理 性 驱 动 ,个 体 在 房 地 产 市 场 升 温 过 程 中 的 心 理 账 户 仅 决 定 了 短 期 因 素 ,因 而 各 种 “首 付 贷 ”、“过 桥 贷 ”等 不 顾 实 际 加 杠 杆 现 象 就 不 难 了 解 ,也 令 “假 离 婚 ”等 现 象 层 出 不 穷 。

  正 因 为 房 地 产 市 场 有 限 理 性 的 存 在 和 驱 动 ,导 致 房 价 易 涨 难 跌 ,简 单 形 成 价 位 泡 沫 以 至 无 法 持 续 ,变 为 悬 在 经 济 稳 定 运 行 头 上 的 “达 摩 克 利 斯 之 剑 ”。不 论 是 美 国 的 次 贷 危 机 ,还 是 日 本 “失 去 的 十 年 ”,房 地 产 市 场 的 有 限 理 性 无 疑 是 幕 后 的 重 要 推 手 。同 样 ,近 年 来 我 国 历 次 房 价 过 快 上 涨 ,各 种 投 机 炒 作 屡 抑 而 不 绝 ,在 有 限 理 性 支 配 下 的 房 地 产 市 场 参 与 者 所 展 示 的 “众 生 相 ”,也 恰 恰 证 明 了 房 地 产 市 场 调 控 的 必 要 性 。

  应 该 看 到 ,政 府 对 房 地 产 市 场 运 行 的 干 预 ,是 为 了 纠 偏 市 场 运 行 的 轨 迹 。但 在 调 控 过 程 中 ,也 无 法 否 认 市 场 有 限 理 性 与 政 策 调 控 之 间 的 博 弈 ,而 恰 恰 是 这 些 有 限 理 性 的 个 体 组 合 ,在 相 对 静 态 政 策 与 动 态 市 场 变 化 之 间 的 博 弈 ,往 往 会 导 致 政 策 调 控 效 果 不 及 预 期 。由 此 可 见 ,市 场 有 限 理 性 很 有 必 要 纳 入 房 地 产 调 控 的 政 策 框 架 之 内 ,既 要 决 定 政 策 措 施 出 台 对 房 地 产 市 场 供 求 双 方 的 影 响 ,也 要 对 相 关 参 与 方 为 躲 避 调 控 可 能 采 取 的 措 施 进 行 预 判 ;既 要 保 持 政 策 调 控 的 刚 性 和 力 度 ,又 要 有 适 当 弹 性 ,及 时 对 市 场 背 离 政 策 的 变 化 做 出 反 应 ,最 大 程 度 提 高 政 策 执 行 效 果 。

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